嚴控政策頻出，信貸持續收緊，房地產市場的熱度并沒有因此消退，一二線城市的“高溫”在向三四線城市傳導。7月16日，據國家統計局發布的2018年上半年全國房地產開發投資和銷售數據顯示，1-6月，全國商品房銷售額高達6.69萬億元，同比增長13.2%。樓市“大賣”的背后，調控政策如何保證“只住不炒”，房地產稅如何推進，長效機制何時建立都是必答題。
商品房銷售額超6萬億
數據顯示，2018年1-6月 ，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%。其中，住宅銷售面積增長3.2%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%。 從月度數據看，2018年6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平方米，銷售額高達1.8萬億元，刷新了年內最高紀錄;從累計數據看，2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平方米，銷售額高達6.69萬億元，刷新了歷史同期紀錄。
中原地產首席分析師張大偉分析，對于當下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應存在，導致了房地產市場在刷新歷史的調控政策數量與調控政策力度的情況下，依然在創造歷史銷售紀錄;其次，部分地方政府主動調控欲望不強。預期調控不足，更多的是結果管理，只是為了控制平均房價平穩而調控。
此外，張大偉介紹，本輪樓市爆發的起點在2015年6月，截至2018年6月，本輪房地產市場上漲周期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。
今年以來，樓市調控政策頻發。調控政策雖然嚴格，然而全國樓市調控政策密集發布在2018年6月。據不完全統計，今年6月，全國超過25個城市發布調控政策，累計發布房地產調控政策內容多達32次。6月15日，北京市住建委等多部門共同起草了《關于優化住房支持政策服務保障人才發展的意見》要求，以配租公共租賃住房為主，配售共有產權住房為輔，籌集房源就近解決人才居住生活需求。“最近幾個月全國密集發布的各地人才政策，影響了市場需求。疊加上搖號政策刺激，限價搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因。”張大偉說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產市場開發投資總體強勁，但很難在兩位數上運行。所以從這個角度看，即高速增長的可能性不大，接下來會在5%-10%的區間運行。
調控政策頻出
在商品房銷售呈明顯上升趨勢的情況下，個人按揭貸款卻有所下降。國家統計局數據顯示，2018年上半年，個人按揭貸款11524億元，下降4%。張大偉分析稱，從全國房地產市場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。
據公開數據顯示，居民戶長期貸款在2017年上半年為2.82萬億元，在2018年上半年減少到2.5萬億元。“房貸收緊依然是趨勢，房地產降杠桿政策將繼續持續，目前購房者首套房按揭利率分化，部分城市已經基準上浮20%，平均按揭利率超過6將成為趨勢。”張大偉說。
進入6月以來，房地產市場政策頻出。6月16日，自然資源部發布消息稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，不動產登記體系進入到全面運行階段;6月25日晚，國開行總行棚改項目合同簽訂審批權回收總行;住建部等七部委聯合發文，將于今年7月初至12月底開展治理房地產市場亂象的專項行動。
調控房地產市場，嚴控“只住不炒”已經成為了政策趨勢，然而據此次發布的數據來看，我國房地產市場下半年依然有望上行。國家統計局新聞發言人毛盛勇在7月16日的發布會上表示：“從房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費等先行指標來看，下半年房地產投資也有望保持較快增長。房地產投資，今年上半年增長9.7%。下半年的房屋新開工面積在加快，土地購置面積和土地購置費增長也在加快，以此來看，下半年房地產投資也有望保持一個比較快的增長。”
推進房地產稅
毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時，從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措。
4月27日，全國人大常委會公布2018年立法工作計劃，房地產稅法被列為預備審議項目，視情在2018年或者以后年度安排審議。
據國家統計局數據顯示，今年上半年，國有土地使用權出讓收入達26941億元，同比增長43%。而2017年上半年，國有土地使用權出讓收入18836億元，同比增長34%。雖然賣地收入仍在不斷上漲，但在一二線城市，土地資源開發力度過大，伴隨著去庫存的完成，新增住房資源嚴重不足。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出。業內人士分析，房地產稅之所以被提上日程，其目的并非遏制房價，而是理順財稅關系，從而最終取代土地財政。
不動產登記信息管理基礎的全國聯網，為房地產稅的開征提供了基本的技術儲備。全國住房信息聯網與國地稅合并，意味著征收房地產稅在技術上也不存在障礙。 6月15日，全國省級國稅地稅合并掛牌完成，從此我國稅收邁入統一監管時期，同時也為下一步房地產稅的征收鋪平了道路。
張大偉認為，近期的房地產調控與往年相比出現了明顯質變，各種房地產調控從過去的以限為代表的短效機制向長效機制轉變，而房地產稅是長效調控機制中的一個重要環節。從根本上講，房價長期受人口和經濟面的影響，短期受金融政策和土地供給的影響，房地產稅在其中的作用相對有限。但如果能對剛需減稅而對投機加稅，房地產稅對于市場仍會帶來實質性的影響。
此外，張大偉解釋，房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。很多人認為的房產稅其實是持有環節，而房地產稅是包括房地產交易和持有的一類稅種。這意味著房地產稅落地的速度雖然在加快，但因其復雜性等原因，立法過程應該會比較長，三年內落地的可能性不大。
