近日，中國社會科學(xué)院(財經(jīng)院)與聯(lián)合國人居署共同發(fā)布《全球城市競爭力報告2018-2019：全球產(chǎn)業(yè)鏈：塑造群網(wǎng)化城市星球》(以下簡稱“報告”)。報告指出，城市房地產(chǎn)泡沫是當(dāng)前全球城市經(jīng)濟泡沫的重要表現(xiàn)，房價過高或者過低對城市競爭力的提升都有影響。
報告認(rèn)為，從全球城市經(jīng)濟房價泡沫看，房價與城市競爭力關(guān)系的復(fù)雜性主要體現(xiàn)在：一方面，當(dāng)房價位于合理區(qū)間時，房價及其波動會促進城市經(jīng)濟發(fā)展、科技創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)升級，進而提高城市的競爭力。另一方面，當(dāng)房價過高或者過低時，對城市競爭力的提升都是不利的。
報告舉例稱，一些城市的競爭力與房價實現(xiàn)了共同良性增長，而一些城市過高或過低的房價則阻礙了城市競爭力的提高。例如：20世紀(jì)80年代后，硅谷、曼哈頓、慕尼黑等地區(qū)在經(jīng)濟崛起的同時房地產(chǎn)業(yè)也日益繁榮;90年代的日本東京、大阪等城市房價泡沫的破裂對城市發(fā)展產(chǎn)生了明顯的負(fù)面影響;進入21 世紀(jì)，馬德里等房價瘋漲、爛尾樓嚴(yán)重積壓，也一度瀕臨破產(chǎn)，美國次貸危機中房地產(chǎn)衰退更是引起經(jīng)濟劇烈波動，華沙、布達(dá)佩斯等東歐城市則陷入了低房價與城市經(jīng)濟停滯不前共存的不利困境。
報告認(rèn)為，城市房地產(chǎn)市場存在較強的馬太效應(yīng)，直接表現(xiàn)是房地產(chǎn)價格變動趨勢與房地產(chǎn)價格水平的正向關(guān)聯(lián)。作為馬太效應(yīng)的長期結(jié)果，全球城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)較強的兩級分化態(tài)勢。受馬太效應(yīng)的影響，高房價城市會日益偏離其基本的經(jīng)濟地理條件，形成房地產(chǎn)泡沫。
以房價收入比為房地產(chǎn)泡沫的衡量指標(biāo)，將發(fā)展中經(jīng)濟體城市和發(fā)達(dá)經(jīng)濟體城市進行對比。無論發(fā)展中經(jīng)濟體還是發(fā)達(dá)經(jīng)濟體，城市房地產(chǎn)市場價格與房價收入比均呈現(xiàn)正向關(guān)聯(lián)，即城市房地產(chǎn)價格越高，城市房地產(chǎn)的泡沫問題越顯著。發(fā)達(dá)經(jīng)濟體與發(fā)展中經(jīng)濟體的城市房地產(chǎn)存在較大差別。以房價收入比 3-6 為城市房地產(chǎn)價格的合理區(qū)間，則發(fā)展中經(jīng)濟體中較大比例的城市存在較高的房地產(chǎn)泡沫，而發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)泡沫相對較小。
報告指出，發(fā)展中經(jīng)濟體較高的城市房地產(chǎn)泡沫差異意味著城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展與其經(jīng)濟地理優(yōu)勢大幅偏離，但是，這些偏離并不意味著經(jīng)濟地理劣勢的城市可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的繁榮。與之相反，只有經(jīng)濟地理優(yōu)勢較高的城市才有著更高的房地產(chǎn)市場價格，中國北京、印度孟買、阿聯(lián)酋的迪拜等城市莫不如此。
