為防止經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入樓市，近期，在包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市，一輪對(duì)違規(guī)信貸的排查正陸續(xù)展開。與此同時(shí)，廣東地區(qū)的銀行也對(duì)首付款來(lái)源的審查加大了力度。在樓市“銀根”收緊的背景下，在嚴(yán)查首付款來(lái)源、遏制炒房者等一系列舉措下，熱點(diǎn)城市房貸利率有所上升。
樓市“銀根”收緊貸款排查加強(qiáng)
實(shí)際上，本輪樓市政策的收緊，從今年1月起已初見端倪。
羊城晚報(bào)記者注意到，從今年1月上旬起，廣州各大商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率就出現(xiàn)上調(diào)。大部分商業(yè)銀行首套利率在五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)，升至5.20%;二套利率在五年期LPR基礎(chǔ)上加75個(gè)基點(diǎn)，升至5.40%。這與此前四大行上調(diào)后的房貸利率保持一致。
隨后，廣州各銀行亦延長(zhǎng)了個(gè)人住房貸款的放款時(shí)間。新建商品住宅市場(chǎng)放款時(shí)間由原來(lái)的預(yù)計(jì)1個(gè)月延長(zhǎng)至3個(gè)月或以上，二手住宅市場(chǎng)放款時(shí)間由原來(lái)的1個(gè)月增至2個(gè)月。
在“房住不炒”基調(diào)下，各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)也開始持續(xù)督促轄區(qū)內(nèi)銀行加強(qiáng)貸款排查。
3月16日，廣東省銀保監(jiān)局發(fā)文，稱經(jīng)調(diào)查取證后，該局發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入樓市的資金為2.77億元，涉及920戶。其中，廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額1.47億元，涉及305戶。對(duì)該結(jié)果，廣東銀保監(jiān)局要求涉事銀行限期整改問責(zé)，目前銀行機(jī)構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施。
除了銀行渠道，有可能被炒房客利用的小貸行業(yè)也進(jìn)一步加強(qiáng)管理。小額貸款公司收到通知，不得為購(gòu)房人或賣房人提供“首付貸”“過橋貸”“尾款貸”“贖樓貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)貸款用途監(jiān)測(cè)。
嚴(yán)查擴(kuò)圍至“新一線”城市
對(duì)樓市違規(guī)資金的排查，并不僅僅在廣州出現(xiàn)，而是在多地展開，其中一線城市的進(jìn)展廣受關(guān)注。
公開報(bào)道顯示，北京、廣州、深圳等地銀行將借款人的房貸申請(qǐng)資格與消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行了掛鉤，借款人需要將消費(fèi)貸結(jié)清、且證明短期內(nèi)辦理的經(jīng)營(yíng)貸信貸資金未被挪用，才可申請(qǐng)房貸。
上海則對(duì)135家商業(yè)銀行對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行了全面自查。發(fā)現(xiàn)的主要問題包括貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。
北京轄內(nèi)銀行對(duì)2020年下半年以來(lái)發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營(yíng)貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。目前北京已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金約3000萬(wàn)元。
值得注意的是，本輪嚴(yán)查已擴(kuò)圍至“新一線”城市。日前，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人帶隊(duì)到成都、西安調(diào)研督導(dǎo)，要求管控資金風(fēng)險(xiǎn)，建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上穩(wěn)定預(yù)期。
廣州嚴(yán)查首付款來(lái)源
在針對(duì)挪用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等貸款違規(guī)流入樓市的嚴(yán)查還未平息時(shí)，廣州各大銀行對(duì)樓市資金開始了新的一輪審查：嚴(yán)查買房首付款來(lái)源，購(gòu)房“首付”必須為家庭自有資金。
“感覺近期銀行放款很慢，我的房貸尾款至今還沒批下來(lái)。”近期在廣州海珠區(qū)購(gòu)入一套二手房的李小姐告訴羊城晚報(bào)記者，她的首付款是由父母親戚一起湊齊的，最近，她卻接到了工行的電話，要求她證明已交齊的首付款的來(lái)源情況，并提供交首付款前半年的銀行資金流水清單。
“來(lái)自父母的錢也要查?”這樣的“首付新規(guī)”讓許多購(gòu)房剛需客感到有些困惑。針對(duì)李小姐的問題，羊城晚報(bào)記者從多家中介機(jī)構(gòu)處了解到，3月17日起，廣州首付款實(shí)施審查新政：為防止信貸資金違規(guī)流入樓市，申請(qǐng)按揭房貸還要提供首付款賬戶流水證明，以佐證首付款是家庭自有資金，或者是父母、子女等直系親屬自有的。
“這個(gè)規(guī)定確實(shí)比較嚴(yán)。其實(shí)，父母的資助屬于‘六個(gè)錢包’。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋道，政策的本意是提醒購(gòu)房者，要從自身的還款能力出發(fā)購(gòu)房。嚴(yán)躍進(jìn)指出，首付資金溯源嚴(yán)查，是為了防范購(gòu)房者產(chǎn)生過度負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。但具體操作中，父母轉(zhuǎn)給子女購(gòu)房的資金，不好統(tǒng)一界定為負(fù)債，父母可以說將這個(gè)錢贈(zèng)與子女。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，對(duì)首付資金溯源審查，其本意是為了打擊經(jīng)營(yíng)貸等資金流入樓市，或許可能會(huì)對(duì)剛需造成一定的誤傷，但這種誤傷很難界定。
羊城晚報(bào)記者從廣州多家銀行了解到，近期，廣東地區(qū)的銀行確實(shí)在對(duì)首付款來(lái)源的審查方面加大了力度，有銀行要求“對(duì)于直系親屬轉(zhuǎn)入的資金，需提供直系親屬近半年流水;若親屬半年前已持有可直接認(rèn)定;若斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收入所得”，但是每一家銀行的具體執(zhí)行上有所不同。
熱點(diǎn)城市房貸利率增幅較大
在各地銀行執(zhí)行房地產(chǎn)金融調(diào)控政策之下，市場(chǎng)有何變化?
羊城晚報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年3月1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，自此LPR已連續(xù)11個(gè)月未變，但房貸利率仍繼續(xù)上升。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年3月60城主流首套房貸利率為5.34%，較2月增加2個(gè)基點(diǎn);二套利率為5.62%，較2月均增加3個(gè)基點(diǎn)。
自2020年11月房貸利率止降回升至今，首套、二套利率分別累計(jì)上升13個(gè)、10個(gè)基點(diǎn)。3月利率接近去年5、6月的水平，仍低于2019年利率。
其中，珠三角、長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市利率增幅較大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，在60城中有10個(gè)城市首套、二套利率均上升。中山、東莞、珠海的二套房貸利率提高20個(gè)基點(diǎn)及以上，提升幅度較大。此外，開封、成都、洛陽(yáng)、惠州首套利率在6%以上，位居60城前四名。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，九成城市房貸放款周期延長(zhǎng)，60城中45個(gè)城市平均房貸放款周期較上月延長(zhǎng)，其中上海、成都、東莞、廣州延長(zhǎng)天數(shù)超過10天。
“房貸利率水平存在進(jìn)一步提高的可能。”貝殼研究院指出，隨著全球疫情緩和，各國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)的樂觀預(yù)期增強(qiáng)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平出現(xiàn)上升趨勢(shì)，各類金融資產(chǎn)定價(jià)利率存在趨升壓力。另一方面，目前局部城市市場(chǎng)熱度較高，在市場(chǎng)調(diào)控壓力下，銀行也將進(jìn)一步上調(diào)貸款利率，帶動(dòng)整體房貸利率繼續(xù)增長(zhǎng)。(孫綺曼)
