所謂“三價就低”，即銀行審核二手房貸款額度時，將根據(jù)網(wǎng)簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價三個價格中的低價格審定額度。在此原則下，由于最終評估價絕大多數(shù)低于合同價，無形中增加了購房者首付。
熱門區(qū)及板塊高價房未明顯變化
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上海傳統(tǒng)市區(qū)同時也是置業(yè)熱門區(qū)的靜安區(qū)，在二手房“三價就低”方面仍在嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是對于單價較高、總價較高的房源，評估價“折扣”仍不小。
一位大寧板塊的中介經(jīng)紀(jì)人表示，目前大寧包括整個靜安區(qū)“三價就低”方面沒有明顯變化。“評估價還是相當(dāng)于成交價的6、7折，首套房需約5成首付，二套需約8至8.5成首付。我們也聽到可能會放松的消息，但現(xiàn)在沒有官方通知，三價就低仍在正常執(zhí)行。”
最近有成交的一位二手房經(jīng)紀(jì)人對樂居表示，客戶看中了一套10萬/平單價的房子，但最終評估下來的價格打了6折。
“三價確實有所提高，但主要針對的可能是外環(huán)外和內(nèi)中環(huán)的一些老破小。”一位經(jīng)紀(jì)人如此說道。
老破小、外郊部分房源評估價逼近市場價
但另一方面，也有房源的評估價正在逼近市場價。
中環(huán)有一套總價不到300萬的“老破小”，中介告知意向購房者，5成首付（首套）比較保險，但可以嘗試去貸滿。“這個月放松了不少，可以試一試，有可能貸滿6.5成，首付就是3.5成。”
能獲得滿額貸款的概率正在增大。據(jù)一位購房者表示，其銀行最終下來的評估價和成交價僅差3萬左右。這位購房者的房子位于浦東新區(qū)鶴沙航城，屬外環(huán)外的郊區(qū)。
事實上，有中介透露，對于此類房源的放松在今年6月底即出現(xiàn)過一波。當(dāng)時一些房源的評估價從原來的相較市場價打5、6折，提升為打8、9折，意味著評估價上升，可以貸到的房貸更多。而這一波也主要是針對低總價或外環(huán)外等房源。
經(jīng)過7月的高峰，上海二手房自8月又開始回落，對房東心態(tài)也產(chǎn)生一定影響。松江區(qū)的保利西子灣某套房源，更是出現(xiàn)成交單價低于評估價的情況。
據(jù)熟悉該區(qū)域的中介透露，保利西子灣小區(qū)，今年8月份掛牌價約6萬/平，當(dāng)時“三價就低”嚴(yán)格執(zhí)行，房源評估價約3.5萬/平，相當(dāng)于打6折。
然而最近，保利西子灣的某套總價430萬的兩房，其成交單價低于評估價，可以全額貸滿。這套房比小區(qū)房價最高點的時候便宜至少60萬。
專家：“三價就低”體現(xiàn)管理靈活性
有業(yè)內(nèi)人士分析，目前“三價就低”評估空間上的調(diào)整，降低了剛需的購房門檻，這也可能是未來“三價就低”的一個調(diào)整方向。
在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，“三價就低”作為調(diào)控工具，可以根據(jù)市場實際需求進(jìn)行動態(tài)管控，體現(xiàn)出管理靈活性。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，現(xiàn)在二手房有些政策屬于中長期改革，如帶押過戶。但“三價就低”政策，是去年銀行信貸緊張背景下出臺的，通過“三價就低”來限制銀行貸款，防范炒作。從防范炒作的角度看，“三價就低”面向中長期，但從限制銀行貸款的角度，它其實是去年的一個短期政策。
這個政策帶來的效應(yīng)非常明顯，如果對價格管控減少，二手房貸款將更加容易。所以“三價就低”若直接取消，對一部分交易將帶來實實在在的好處，促進(jìn)二手房流通，進(jìn)而加快二手房行情復(fù)蘇。
據(jù)了解，近期上海二手房房貸放款時間有所縮短。在業(yè)內(nèi)人士看來，政策和信貸端的變化有利于二手房回暖，進(jìn)而助推上海樓市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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