近日，九龍倉集團有限公司(0004.HK，以下簡稱“九龍倉集團”)發布2019年業績公告。公告顯示，2019年集團基礎凈利潤同比減少58%至27.1億港元;若計入投資物業重估盈余及其他項目，股東應占集團盈利為33.86億港元，同比減少49%。
報告期內，九龍倉集團在內地的發展物業(指銷售型物業)收入為70.54億港元，較2018年減少近60億港元，同比下降45%。與之相反的是，集團在內地的投資物業組合是2019年唯一錄得基礎凈盈利增長的業務，收入同比增長14%至39.24億港元。
值得注意的是，從總體業績上看，九龍倉集團在2018～2019年已持續出現滑坡，而集團對2020年的展望亦不甚樂觀。九龍倉集團在財報中表示，“發展物業的興建及銷售陷入停頓，貨運量微弱。2020年第一季度生意大勢已去，即使市場迅速回復正常，第二季度恐難大幅改善。”
3月17日，九龍倉集團方面對《中國經營報》記者進一步表示，嚴格的限價政策致使公司在內地的項目利潤受到限制，“既然回報不是太吸引，集團不會優先在內地房地產業務投放太多資本”。
發展物業收入近“腰斬”
自九龍倉置業(1997.HK)分拆上市后，九龍倉集團的業務重點則聚焦在內地市場，發展物業則為其重中之重的業務。
2019年，九龍倉集團的營業收入同比減少20%至168.74億港元，內地發展物業收入的下滑直接影響了九龍倉集團整體收入和股東應占溢利的表現。九龍倉集團解釋稱，集團收入減少主要是因為已落成確認入賬的內地項目減少導致發展物業收入下跌45%。
不過，九龍倉集團方面向記者提及，集團近年參與內地和香港發展物業的新項目中，不少是透過聯營公司進行的，但集團沒有把相關收入并表，只攤分應有的盈虧。
報告期內，九龍倉集團已簽約銷售額同比下滑13%至199.22億元，杭州、北京、上海和蘇州四個城市貢獻其中的67%。截至2019年年末，九龍倉集團未確認銷售額增至274億元，涉及面積90萬平方米。
雖然199.22億元的銷售額已超過2019年初定下180億元銷售目標的11%，但九龍倉集團就發展物業可能發生的減值虧損作出了37.9億港元財務撥備，扣除減值撥備后，發展物業盈利貢獻大幅減少85%，為6.98億港元。
九龍倉集團稱，即使基本需求仍然穩定，越來越嚴格的價格管制對內地發展物業的盈利能力構成挑戰，推售時間亦受到影響。
2019年12月17日，九龍倉集團發布公告稱，公司的間接全資附屬公司——九龍倉中國地產發展有限公司收購杭州富陽的一個住宅項目，項目用地面積為29.83萬平方米，總樓面面積約32.84萬平方米，涉資約13.62億港元。
值得注意的是，這是九龍倉集團在2019年收購的唯一項目，相比2018年收購的12幅土地數量大幅減少。截至2019年末，集團發展物業土地儲備為350萬平方米。對此，九龍倉集團方面對記者表示，以2020年為例，該年的目標落成量為120萬平方米，因此集團擁有的350萬平方米土地儲備已足夠集團未來數年的發展需要。
3月10日，九龍倉集團主席吳天海在年度業績會上表示，公司在吸納土地儲備方面采取非常審慎的方針，主要因內地對樓宇售價限制越趨嚴格，令發展商利潤受到限制，故不會放太多資源在這些回報受限的地區。不過他強調如果個別地區有良好機會，也會考慮，但相信不會太過進取。
投資物業開始作出回報
與發展物業業績遭遇滑坡相比，九龍倉集團2019年在內地的投資物業表現堪稱亮眼。九龍倉集團管理層在業績會上表示，內地投資物業的貢獻在穩步上升。而吳天海則形容投資物業業務是公司未來重要的增長動力。
九龍倉集團的投資物業包括零售、寫字樓及服務式住宅，主要位于內地。財報顯示，2019年，集團內地投資物業收入增加14%至39.24億港元;營業盈利增加23%至23.11億港元;對九龍倉集團經常性收入基礎凈利潤貢獻的比例從2018年的65%上升到2019年的79%。
經過多年擴張，九龍倉集團在內地的投資物業日趨成熟，目前在長沙、成都、重慶、無錫分別布局有國際金融中心，涵蓋商場、寫字樓、公寓、酒店;在上海布局有大上海時代廣場、會德豐國際廣場;在重慶、大連、武漢三地落成時代廣場。
其中，截至2019年末，成都國際金融中心及長沙國金中心的收入分別為17.47億港元和8.1億港元，合計對集團的投資物業收入作出超50%的貢獻;在盈利方面，前者的營業盈利增加 21%至9.47億港元，后者為3.25億港元。
值得一提的是，上述項目的商場部分零售銷售總額加起來超過110億元，九龍倉集團管理層對此稱：“穩健的零售銷售效益有效地支持商場的增長”。
寫字樓及酒店方面，成都國際金融中心寫字樓的承租率在2019年末升至85%，租金屬市內最高水平;上海會德豐國際廣場出租率持續高企于 96%;重慶尼依格羅酒店年內的入住率達76%;成都尼依格羅酒店的客房入住率達85%;長沙尼依格羅酒店在2019年第四季的入住率達86%。
九龍倉集團方面亦對記者表示，內地投資物業是集團近年的增長動力。2019年集團的內地投資物業收入增加 14%主要由成都 IFS 及長沙 IFS 帶動，但內地發展物業業務亦沒有松懈，三個新項目將陸續開售。
悲觀展望 機構下調評級
一冷一熱之間，九龍倉集團投資物業收入的增長也使發展物業的跌幅被局部抵銷。而在財務表現上，九龍倉集團保持著一貫的穩健風格。
2019年，九龍倉集團的資產負債率為39.6%，凈資產負債率為65.5%;實際借貸息率為3.6%，較2018年增長0.1個百分點;負債凈額為190億港元，同比降低26%。2019年末，九龍倉集團的負債凈額比率與總權益比率為13%。
截至2019年12月31日，九龍倉集團的銀行存款及現金為273億港元，尚未動用的備用信貸額及已發行債務證券為308億港元;同時，其持有一個流通性上市投資組合，市值合共為342億港元，可在有需要時使用。
然而展望未來，九龍倉集團對2020年的到來卻不甚樂觀。它認為，今年上半年的全球焦點將會是病毒疫情暴發對本已非常脆弱的全球經濟的影響。
九龍倉集團進一步表示，在疫情影響下，集團在發展物業方面的銷售和興建大規模陷入近乎停頓;政府指示臨時關閉，加上給予租戶租金的紓緩措施損害了投資物業的表現;酒店入住率下降至個位數，收入較去年同比驟降98%;華南生產基地尚未全線復產，遠遠未及帶動貨運流量。
3月12日，摩根士丹利發表研究報告稱，由于預期中國房地產銷售收入減少，將九龍倉集團2020及2021財年的收入預測分別下調20%及22%，這是由于今年上半年的施工及交付延誤所致。另外，出于公司推出租金優惠及內地商場客流量下跌的原因，料2020財年的中國租金收入將會減少。
大摩對九龍倉集團的目標價由原來的21.5港元下調至20港元，投資評級為“增持”，認為其估值便宜，較資產凈值折讓逾60%。小摩則發表研究報告稱，對九龍倉集團因作出非現金撥備而削減50%派息感到失望，同時將其投資評級由“增持”降至“減持”，目標價由原來的26港元調低至14港元。
對于機構的市場推測，九龍倉集團方面則表示不予置評。
