截至4月10日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，已披露年報業(yè)績的63家上市房企負(fù)債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。
不過，這63家上市房企的總資產(chǎn)總計為3.86萬億元，同比增長幅度達31%，與負(fù)債增長水平相差3個百分點。值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2017年，這63家上市房企的平均負(fù)債率為78.6%，去年則為76.7%，上升了1.9個百分點。
值得注意的是，《證券日報》記者注意到，上述已披露年報的63家房企中，有18家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比超過29%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行公司債，這些債務(wù)還未進入集中還款期。另外，近兩年，有些房企采用ABS和永續(xù)債融資，這些債務(wù)并未計入負(fù)債中。鑒于以上原因，在今年房地產(chǎn)市場下行周期中，要警惕償債壓力。
逾一半房企負(fù)債率超70%
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這63家上市房企中，超過百億元負(fù)債的房企總計為35家，占比為56%，超過300億元負(fù)債的房企有19家，占比為30%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、新城控股負(fù)債均超過1500億元，分別為9786.7億元、3048.3億元、2398.4億元和1575.4億元。
從資產(chǎn)負(fù)債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2017年底，資產(chǎn)負(fù)債率大于80%房企占29%，在70%-80%之間占比為25%，60%-70%之間的占比為14%。資產(chǎn)負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為魯商置業(yè)，高達93.96%。
值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升，信達地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率攀升至86%。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，截至2017年底，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為83.98%，同比上漲約3個百分點。
值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債攀升。截至2017年底，據(jù)《證券日報》記者整理數(shù)據(jù)獲悉，上述63家A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有息負(fù)債總額達到了1.13萬億元，較2016年增加了2722億元，同比增長32%。
有業(yè)內(nèi)分析師向《證券日報》記者表示，龍頭房企負(fù)債規(guī)模已經(jīng)逼近萬億元，部分中小房企杠桿率也非常驚人。部分中型房企為了規(guī)模擴張，2016年拿了很多高價地，發(fā)行了大量公司債，有些公司債將在今年進入還款期，高價地又受到限價政策限制，難以入市銷售，資金成本上漲，負(fù)債率持續(xù)走高。
不難看出，通過以上數(shù)據(jù)分析，標(biāo)桿房企負(fù)債端風(fēng)險看似可控，但多數(shù)房企負(fù)債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變。
房企多渠道“找錢”
在 2017年年末多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，2018 年開年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，多家房企尋求海外融資渠道。
事實上，每當(dāng)境內(nèi)融資渠道收緊時，境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。但2017年底，長租公寓融資渠道放開后，碧桂園、招商蛇口、泰禾集團等房企均拋出了百億元量級的融資計劃。雖然ABS融資尚難以與傳統(tǒng)的融資渠道抗衡，但已經(jīng)成為房企融資的重要補充渠道。
有消息人士向《證券日報》記者透露，有些中小房企手中的高價地，已經(jīng)開始涉及民間借貸或者短期過橋貸款等借債。值得關(guān)注的是，民間借貸資金是一把雙刃劍，可以幫助企業(yè)彌補短時間的現(xiàn)金流缺口，但是如果市場風(fēng)向變化，民間借貸的風(fēng)險就會迅速暴露出來。比如2012年至2014年的房地產(chǎn)市場下行周期中就曾出現(xiàn)企業(yè)因為民間借貸導(dǎo)致現(xiàn)金流危機而破產(chǎn)的案例，足可見其風(fēng)險。
有機構(gòu)表示，按照企業(yè)屬性和資產(chǎn)規(guī)模兩種方式將房企進行分類做了杠桿率對比后發(fā)現(xiàn)，房企個體之間在加杠桿上出現(xiàn)了一定分化。將A股上市公司按照企業(yè)性質(zhì)分類為國企、央企和民企后發(fā)現(xiàn)，2016年至今，央企和國企房企的杠桿率有所提高，而民企的杠桿率有所下降;按照資產(chǎn)規(guī)模分類后發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)規(guī)模高于行業(yè)平均水平(608億元)的房企杠桿率在提升，而資產(chǎn)規(guī)模小于行業(yè)平均水平的房企杠桿率在下降。
事實上，融資是房企的生命線，杠桿的釋放助推了房企的快速發(fā)展。反之，多數(shù)房企不得不看中銷售目標(biāo)，是因為規(guī)模代表著一家房企的“土地談判力、資本融資力和品牌影響力”的綜合能力。換言之，規(guī)模是一種變相的背書，而融資與規(guī)模則是互為促進關(guān)系，獲得低成本融資和強化現(xiàn)金回款率已經(jīng)成為房企的“必修課”。不過，當(dāng)前市場格局下，調(diào)控仍在不斷加緊，還債高峰期即將來臨，房企的“儲糧”動作可能更加急迫。
