近年來“包租”“返租”“返本”等銷售行為頻現(xiàn)于房地產(chǎn)行業(yè)，這種銷售方式在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)后，引起諸如“變相集資”“非法集資”的質(zhì)疑。《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;最高法還曾公布司法解釋：“不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰。
圖：風光鑫億廣場銷售中心
中國企業(yè)網(wǎng)訊：近日，媒體接到舉報稱：位于駐馬店市風光路雪松路交叉口南的風光鑫億廣場打出“首付8萬起，10年無憂托管，買鋪即收2年租”之類的宣傳標語，以“托管”“返租”這種形式吸引購房者購買商鋪，與現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)政策嚴重沖突。
據(jù)了解， “風光鑫億廣場”項目位于駐馬店市雪松路與風光路交叉口南100米，緊臨駐馬店市風光路步行街，地處駐馬店市中心老城區(qū)。該項目總建筑面積約5000平方米，是一個集百貨、服飾、兒童大世界、餐飲、娛樂為一體的小型商業(yè)綜合體。
圖：銷售人員計算的銷售單頁
風光鑫億廣場的銷售人員介紹稱:商鋪面積從11m²-41m²不等，3樓、4樓已售罄，現(xiàn)在出售的是商鋪1樓和2樓，但余量都太不多了。托管返租合同一次性簽訂10年，10年內(nèi)沒有使用權(quán)，第一年返租總房款的6%，第二年返租總房款的7%，第3-10年保底7% ，超出部分9:1分成。1樓價格優(yōu)惠后在3萬出頭，2樓價格優(yōu)惠后在2萬出頭。購買1樓可以直接將前3年的返租租金(6%+7%+7%共計20%總房款優(yōu)惠)沖抵房款，購買2樓可以將前兩年的返租租金(6%+7%共計13%總房款優(yōu)惠)沖抵房款。
圖：風光鑫億廣場同購房者簽訂的包租、返租合同
對于購買商鋪的業(yè)主來說，返租的最大誘惑在于：在返租期內(nèi)，商鋪無需親自打理也能保障收益，即使商鋪長時間空置，業(yè)主仍然能夠收到租金。而對于開發(fā)商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業(yè)主的購買欲望，以達到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險和貓膩。
就風光鑫億廣場以首2年和3年租金沖抵房款的優(yōu)惠方式來說，不少采用包租返租模式的開發(fā)商都在使用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱：租金沖抵房款其實是以優(yōu)惠的名義侵占購買者的使用權(quán)和收益權(quán)，看起來前3年租金沖抵購房款，其實是一場虛假的優(yōu)惠。開發(fā)商報出一個虛高的價格，再以所謂的租金沖抵房款為噱頭拉低成交價，看似給予客戶很大的優(yōu)惠，但實際上購房者付出了3年的使用權(quán)和收益權(quán)為代價。而且，沖抵房款后實際成交價變低，開發(fā)商再以低價格的實際成交價進行百分比返租。
另外，就現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的返本年限、包租期限以及回報率并不合理，而且銷售價格都偏高;包租、返租、回購都僅僅是促銷手段，具有一定的欺騙性。在如今這個市場法制環(huán)境尚不健全的情況下，這種方式雖然可以加快開發(fā)商的資金回籠速度，但卻極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費者權(quán)益的現(xiàn)象。目前為止，暫沒有強有力的監(jiān)督手段來保證房地產(chǎn)企業(yè)對消費者承諾的的返本和保證租金收益。所以，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)返租、包租、回購等行為，相關(guān)部門多次對其作出定性，最高法院《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》曾明確：不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)以“非法吸收公眾存款罪”定罪處罰。
2017年，鄭州市瀚海北金商業(yè)綜合體因為涉及包租返租，運營不足三年就暴露了諸多問題，隨后運營方與業(yè)主方爆發(fā)了激烈沖突，讓包租返租這個問題再次擺在公眾面前。時隔一年，鄭州市瀚海北金一事，運營方和業(yè)主方仍未達成一致，導(dǎo)致眾多業(yè)主利益受損嚴重。
瀚海北金的事件，不是小概率事件。售后返租的，大概都會有機會遇見這樣的問題。作為購房者，面對包租返租這種看似“穩(wěn)賺不賠”的生意，也應(yīng)該理智面對。畢竟，沒有那么多便宜讓你占，無憂回報也未必無憂。
就河南風光鑫億廣場以“托管”“返租”等方式銷售房產(chǎn)的情況，媒體將持續(xù)關(guān)注。
