中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng) 4 月 6 日訊 ( 記者舒越 譚夢(mèng)桐 ) 2021 年是綠城中國(guó)全面推進(jìn) " 戰(zhàn)略 2025" 的開(kāi)局之年。這一年，盡管外部環(huán)境惡劣，但綠城中國(guó)依然實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)等多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的上漲。不過(guò)，毛利率與凈利潤(rùn)率的持續(xù)走低，永續(xù)債及少數(shù)股東權(quán)益的持續(xù)膨脹，則讓綠城中國(guó)的盈利前景蒙上了一層陰影。
2022 年銷(xiāo)售目標(biāo)劍指 3300 億元
3 月 22 日，綠城中國(guó)發(fā)布 2021 年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 3509 億元，同比增長(zhǎng) 21.3%，超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，完成率 113%。中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，32 家公布 2021 年度銷(xiāo)售目標(biāo)的代表企業(yè)，僅有 6 家完成銷(xiāo)售目標(biāo)。
有分析人士認(rèn)為，綠城中國(guó)過(guò)去一年逆勢(shì)增長(zhǎng)的原因可能是更低的杠桿以及更高的周轉(zhuǎn)，其整體項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)處于提速狀態(tài)。中信證券研報(bào)提到，2021 年綠城從拿地到開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、交付的周期分別為 4.3 個(gè)月、7.3 個(gè)月和 30.1 個(gè)月，同比平均提速 6%。
2022 年，綠城中國(guó)將合同銷(xiāo)售目標(biāo)定為 3300 億元。在當(dāng)下市場(chǎng)信心恢復(fù)尚待時(shí)日的大環(huán)境中，綠城中國(guó)能否順利實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)有待觀(guān)察。2022 年 1-2 月，綠城中國(guó)總合同銷(xiāo)售金額約 274 億元，同比減少了 31.16%。
早在 2020 年，綠城中國(guó)宣布全面啟動(dòng) " 戰(zhàn)略 2025" 規(guī)劃，并提出 "2025 年 5000 億元 " 的銷(xiāo)售目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，綠城中國(guó)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極。
2021 年，綠城中國(guó)新增土儲(chǔ)貨值約 3137 億元。2022 年，根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)， 1-2 月綠城中國(guó)的拿地金額位列第一。在當(dāng)下市場(chǎng)，外界普遍認(rèn)為綠城中國(guó)拿地步伐 " 過(guò)于激進(jìn) "，不過(guò)，其執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)：" 對(duì)維持綠城中國(guó)重資產(chǎn)板塊一年 2500 億左右的銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，拿地節(jié)奏屬于正常補(bǔ)貨 "。
毛利率和凈利率雙降
規(guī)模實(shí)現(xiàn)突破的同時(shí)，綠城中國(guó) 2021 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1002.4 億元，同比增長(zhǎng) 52.4%；毛利 191.68 億元，同比增加 16.67%；凈利潤(rùn) 76.9 億元，同比增長(zhǎng) 33.4%。不過(guò)，其毛利率下滑了 5.6 個(gè)百分點(diǎn)至 18.1%，其中，物業(yè)銷(xiāo)售毛利率下降 6 個(gè)百分點(diǎn)至 17.5%。
綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在 2021 年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)表示，綠城中國(guó)當(dāng)期毛利率確實(shí)下降比較多，背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，土地成本上升明顯；另一方面，近年來(lái)政府調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格受限價(jià)影響，綠城中國(guó)的品牌溢價(jià)沒(méi)有充分體現(xiàn)。
不過(guò)，耿忠強(qiáng)進(jìn)一步表示：" 雖然綠城中國(guó)毛利率下滑了 5.6 個(gè)百分點(diǎn)，但凈利潤(rùn)率維持在 8% 左右。此外，綠城中國(guó)重倉(cāng)的部分城市，例如杭州、寧波，毛利率與別的城市項(xiàng)目相比低一些，但這些城市去化快，回款快，資金周轉(zhuǎn)效率高，通過(guò)高結(jié)算效率能有效保證公司現(xiàn)金流。" 數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó) 2021 年凈利率為 7.67%，而 2020 年這一數(shù)據(jù)為 8.76%。
對(duì)毛利率和凈利率的下滑，克而瑞地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，綠城中國(guó)盈利能力有待加強(qiáng)。報(bào)告期內(nèi)，綠城結(jié)轉(zhuǎn)的并表項(xiàng)目權(quán)益比較低，加上永續(xù)債分紅侵蝕利潤(rùn)，剔除永續(xù)債分紅后，實(shí)際核心歸母凈利是 45.5 億元，核心歸母凈利率 4.54%，核心盈利能力待提高。不過(guò)，待永續(xù)債年內(nèi)到期陸續(xù)贖回后，權(quán)益利潤(rùn)率后續(xù)可能得到修復(fù)。
永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益居高不下
綠城中國(guó)的永續(xù)債償一直以來(lái)也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至 2021 年末，綠城中國(guó)永續(xù)債為 107.58 億元，2020 年底該數(shù)據(jù)為 206.18 億元。
克而瑞地產(chǎn)研究院分析稱(chēng)，綠城中國(guó)永續(xù)債利率大概 6%-7%，較其加權(quán)融資利率而言成本偏高，到 2023 年末永續(xù)債余額清零，其盈利能力可能得到修復(fù)。
耿忠強(qiáng)在綠城中國(guó) 2020 年業(yè)績(jī)會(huì)上曾坦言永續(xù)債是一把 " 雙刃劍 "，透露 "2020 年境內(nèi)永續(xù)債的利率是 6.07%，全年永續(xù)債的利率為 7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價(jià) "。
除永續(xù)債外，綠城中國(guó)膨脹的少數(shù)股東權(quán)益也一直受到詬病。2021 年，綠城中國(guó)的少數(shù)股東權(quán)益為 622.08 億元，同比增長(zhǎng) 95.9%，規(guī)模翻了將近一倍。少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)主要是合作開(kāi)發(fā)增多所致，但也被部分房企用于明股實(shí)債、將負(fù)債轉(zhuǎn)移表外，以制造更低的負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，2021 年綠城中國(guó)自投項(xiàng)目的權(quán)益占比僅為 54.46%，在 Top20 房企中排倒數(shù)第一。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，少數(shù)股東權(quán)益的增長(zhǎng)，一定程度上可以增加公司的現(xiàn)金流，在企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)也能夠保持較低的負(fù)債率，但這在規(guī)模上會(huì)處于 " 虛胖 " 的狀態(tài)。
關(guān)鍵詞： 居高不下 少數(shù)股東 財(cái)務(wù)指標(biāo)
